Miete und Pacht bei Lockdwon: Hilft eine Betriebsschließungsversicherung?

Betriebsschließungsversicherung und der neue Artikel 240 § 7 EGBGB

Corona beherrscht weiterhin unseren Alltag und auch das Geschäftsleben. Nachdem bereits 2020 ganz im Zeichen der weltweiten Pandemie stand, startet das Jahr 2021 unter ähnlichen Vorzeichen. Dabei wird nicht nur der Bürger in seinem Alltags- und Privatleben eingeschränkt, sondern es gibt für viele auch massive Auswirkungen auf ihr Berufs- und Geschäftsleben.

Insbesondere in der Gastronomie und im Einzelhandel, wo wegen Lockdown kein – oder nur noch ein sehr eingeschränkter, stark reglementierter Geschäftsbetrieb – möglich sind. Die Folgen sind für die Betroffenen teilweise gravierend, da laufenden Fixkosten wie Pacht bzw. Miete, keine oder nur geringe Einnahmen entgegenstehen und staatlich angekündigte Hilfen lange auf sich warten lassen.

Darauf hat auch der Bundestag reagiert und am 17. Dezember 2020 eine Änderung betreffend der Gerwerberaummietverhältnisse getroffen. Bisher wurde die Frage, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wenn der Betrieb nicht oder nur eingeschränkt (bei Restaurants z.B. für to go) geöffnet werden darf, von den Gerichten unterschiedlich entschieden. Viele Betroffene gehen nach der Gesetzesänderung vom 17.12.2020 davon aus, dass sie nun wegen der staatlich verordneten Betriebsschließungen (Lockdown) – keine oder zumindest nicht die komplette Miete zahlen müssen.

Die Regelung lautet:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

„Bei genauerem Hinsehen zeigt sich, dass die Angelegenheit nicht so einfach ist und Restaurantbetriebe, Friseure und Tattoo-Studios eben nicht davon ausgehen können, dass sie automatisch keine Miete mehr zahlen müssen“, erklärt Clemens Schmidt, Fachanwalt für Versicherungsrecht.  Denn hier steht „so wird vermutet“, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Es hängt also nach wie vor vom individuellen Einzelfall ab, ob wirklich keine oder eine reduzierte Miete bezahlt werden muss. „Das ist nur dann der Fall, wenn tatsächlich eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt“, so Schmidt. Kurzum: Es hat sich also nichts Grundsätzliches geändert für Gewerbemieter, die Entscheidung liegt weiterhin bei den Gerichten. Einfach keine Miete oder weniger Miete zu zahlen, hat also auch nach der Gesetzesänderung keine rechtliche Grundlage!

Glücklich also der, der eine Betriebschließungsversicherung hat?

Nicht unbedingt! Die sogenannte Betriebschließungsversicherung ist eine Variante der Betriebsunterbrechungsversicherung und soll Ausfälle bei Betriebsausfällen absichern. Hierzu zählen u.a. Schäden durch Unwetter, Krankheiten etc. Klingt gut, ABER: Nur ein Teil der Gewerbetreibenden besitzt eine solche Versicherung und zudem hängt es von der genauen Ausgestaltung ab, ob diese wirklich jetzt bei den coronabedingten-Schließungen bzw. -Einschränkungen zahlt. Nicht selten kommt es zu unterschiedlichen Auslegungen seitens der Versicherung und des Versicherten. „In manchen Fällen wird argumentiert, dass nur für die gelisteten Fälle bezahlt wird oder die behördlichen Auflagen zu allgemein gehalten wären“, erklärt der Fachanwalt für Versicherungsrecht Clemens Schmidt. Um die eigenen Zahlungsansprüche geltend zu machen, ist daher eine rechtliche Beratung in den allermeisten Fällen unumgänglich und unbedingt zu empfehlen, um die eigenen Ansprüche geltend zu machen.

Ihre Ansprechpartner im Versicherungsrecht

Clemens Schmidt

E-Mail: schmidt@grohmann-schmidt.de
Telefon: +49 911 951 90 – 0

Dr. Bernhard Werner

E-Mail: werner@grohmann-schmidt.de
Telefon: +49 911 951 90 – 0